当婚恋观遇到财产观 ——探析婚姻关系中的房产归属问题

 

2011年婚姻法司法解释三出台时，社会反响热烈。正如最高法在对该司法解释的解读时所说“有人认为本司法解释过于技术化，过于冰冷、过于算计，我们认为，司法解释是指导法官裁判案件用的，应当具有可操作性和实用性，并不是老百姓处理婚姻家庭关系的行为准则。法律管不了谁的‘亲爱程度’，法律能做的只是厘清界限，明晰权利义务关系，是对人们的最低要求。”回溯我国婚姻法出台初期，对婚姻财产制度的规定较为简单，随着婚姻法司法解释的不断出台，婚姻财产制度逐渐丰满，本文旨在厘清和探析现行规则下婚姻关系中房产的归属认定问题。

 

案例

 

来源：青海省高级人民法院

 

在白某和雷某的离婚财产纠纷案中，争议焦点之一即位于西宁市城西区一套房屋的所有权归属即分割问题。白某和雷某婚姻存续期间，雷某购买总价为37万元的上述争议房产。为购买该房产，雷某向朋友李某、杨某等6人借款共27万元。后雷某父亲雷父向雷某转账24万元，供雷某用以偿还购买借款。对此，一审法院认定，争议房产系夫妻双方，即白某和雷某共同共有财产，由于雷某一直居住，判决房屋归雷某所有，并向白某支付房屋价款的50%。关于雷父转账雷某24万元用以偿还买房借款的行为，一审法院认定为债务行为，并非雷父对房屋的出资，因此判决24万元为白某与雷某的夫妻共同债务，各负担50%。原被告对判决均不服提起上诉，二审法院在上述争议焦点问题上支持了原审法院的做法。二审判决后，白某申请再审，再审法院援引《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第22条第2款的规定，“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”，认为雷某与白某婚姻存续期间，雷父汇款被用于归还借款及缴纳维修、办证等，还款项视为父母对夫妻双方的赠与行为，不应认定为夫妻共同债务。据此，判决涉案房屋为夫妻共同共有财产，归雷某所有，并向白某支付房屋价款的50%，24万元非夫妻共同债务，无须共同负担。

 

 

 

 

本文认为，分析婚姻财产有关问题，前提是厘清几组制度设计：即财产归属与财产分割、婚前和婚后时点的划定，以及房屋买卖合同的履行与房屋所有权登记。

 

 

 

 

 

1

 

 

区分财产归属有关规定和财产分割

 

 

 

   婚姻财产制度事实上包含两部分，一部分是财产归属的认定，即夫妻法定财产制和约定财产制，基础性规定是婚姻法第17条、18条和19条，在婚姻法第三章即家庭关系章项下；另一部分是财产分割的办法，即离婚后夫妻的法定财产和约定财产如何分割，基础性规定是婚姻法的第39—42条，在婚姻法第四章即离婚章项下。同样，在适用婚姻法有关司法解释时，也要首先理解清楚有关规定是属于财产归属的规定还是财产分割的规定。如婚姻法司法解释三的第7条和第10条，即分别解决的是归属问题和分割问题，第7条即规定婚后父母出资的情况下，房产个人所有或按份共有，第10条则解决共同还贷的情况下如何分割，因此首先赋予夫妻双方协商的权利，可见实际上这是共同所有前提下具体分割的操作。在具体案例中，首先解决房产归属问题，才能进一步解决财产分割的问题。这一区分的重要性在夫妻关系存续期间发生继承的情形下尤为重要，即解决财产分割的有关规定不能作为分割继承财产的法律依据，但财产归属的规定则可以。

 

 

2

 

 

区分婚前和婚后、买卖合同的履行和房屋所有权的登记

 

 

 

如果房屋是婚前一方购买且登记在一方名下，无论房款来源是什么，均应认定为一方的婚前财产。

如果房屋是婚前一方购买，婚后取得房屋所有权。按照最高法对司法解释三的解读，“房屋所有权证虽然系婚后取得，但财产权益在婚前签订房产买卖合同后就已经取得。也就是说，婚后房屋物权的取得并非凭空取得，而是依据婚前的债权转化而来， 因此离婚时判归产权登记一方比较公平”。即对于婚前一方全款购买房屋婚后取得所有权并登记在一方名下，房屋为该方单独所有。如房屋为婚前一方按揭购买，婚后共同还贷，且登记在支付首付款一方名下，则该房产实际是婚前个人财产（婚前个人支付首付及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体，根据婚姻法司法解释三，离婚时该不动产由双方协议处理，不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

如果房屋是婚后购买，无论登记情况如何，原则上认定为共同共有，唯有一种情形例外，即婚姻法司法解释三第7条的规定，即“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”

 

值得强调的是，以上处理方式均是针对登记在一方名下的情况，如登记在双方名下，则为共同共有。